Как строить в Санкт-Петербурге, не обращая внимания на Правила землепользования и застройки
> Специалисты ЭКОМ подготовили инструкцию для застройщиков, желающих получить разрешение на отклонение от предельных параметров. Инструкция подготовлена на основе анализа аналогичной записки, предоставленной разработчиками "Охта-Центра"* * *
>
> Как строить в Санкт-Петербурге, не обращая внимания на Правила землепользования и застройки
> Часть 1.
> Инструкция
> по подготовке заявок на получение разрешения
> на отклонение от предельных параметров
> Преамбула: В соответствии со статьёй 40 Градостроительного Кодекса для того, чтобы нарушить установленные законом предельные параметры застройки земельного участка, правообладатель должен доказать, что имеющийся у него земельный участок неблагоприятен для застройки. К сожалению, в силу равнинного рельефа и длительной истории освоения городской территории действительно неблагоприятных для застройки участков в Петербурге непростительно мало. Поэтому установленные Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) предельные параметры, ограничивающие количество возводимых квадратных метров, представляли серьёзную угрозу для по-настоящему жадных деловых людей.
> Однако в связи с последними разработками ОАО ОДЦ «Охта», которые вчерне одобрены профильными комитетами Администрации Санкт-Петербурга, эта угроза полностью ликвидирована. Получить разрешение на отклонение от предельных параметров застройки теперь можно для любого земельного участка. Для этого нужно лишь представить определённое количество безотказных аргументов, которые мы систематизировали и прокомментировали для вашего удобства.
>
> 1. Лучше, если земельный участок имеет сразу несколько факторов, неблагоприятных для застройки. Как уже было сказано, эти несколько факторов найдутся всегда.
> 2. На первое место следует поставить наиболее универсальное и незыблемое обоснование невозможности построить здание с параметрами, установленными градостроительными регламентами: «в связи с ограниченной площадью земельного участка…». Действительно, безграничных по площади земельных участков не бывает. Этот аргумент годится и для участка коттеджной застройки до 6 соток, и для участка площадью несколько гектар, или даже несколько десятков гектар. Площадь-то – всё равно ограничена!
>
> 3. Возможно, у кого-то возникнет глупый вопрос – а почему ограниченная площадь является препятствием для строительства? Хотя у заранее подготовленных членов Комиссии по землепользованию и застройке глупых вопросов возникать не должно, но здесь следует применить ещё один неопровергаемый аргумент: «на данном земельном участке невозможно разместить всё, что мы хотели бы на нём разместить». Если кто-то попытается спорить с этим аргументом, он будет выглядеть круглым дураком. В крайнем случае, добавьте в список вертолётную площадку, буддийский храм, поликлинику, собес, интим-салон и поле для керлинга – тогда точно отстанут.
>
> 4. Для обоснования перечня размещаемых на земельном участке объектов можно эффективно использовать некоторые ранее разработанные по вашему заказу документы. Ниже они перечислены в порядке возрастания полезности.
>
> 4.1. Проект планировки. В проекте планировки территории указывается общая площадь помещений, предполагаемых к размещению на территории, например, квартала. Иногда площадь указывается непосредственно для земельных участков, но такие детальные проекты вам не нужны. Лучше их не заказывать (см. далее). Оптимальным является проект планировки территории, в котором общая площадь помещений указана суммарно для нескольких кварталов. Тогда вам остаётся только взять любую часть этой суммы и приписать её вашему земельному участку. Естественно, соблюдение разумных параметров плотности застройки окажется невозможным – а это именно то, что вам нужно доказать.
>
> 4.2. Решение градостроительного совета. Градостроительный совет – это совещательный орган, решения которого юридической силы не имеют. Именно поэтому они так полезны в качестве обоснования. Задача ГС – оценивать архитектурные решения, поэтому его члены довольно снисходительно относятся к заявкам о том, что внутри рассматриваемого ими макета предлагается разместить столовые, кинозалы, спортивные сооружения, площадки для барбекю или, например, общественный туалет на 7 тысяч зрителей. Критика по этому поводу не будет принципиальной, зато положительное решение ГС можно представить как обоснование того, что именно это вам предписали построить в обязательном порядке.
>
> 4.3. Технико-экономическое обоснование (ТЭО). ТЭО – самый полезный документ, поскольку он составляет коммерческую тайну и его показывать никому не нужно. Зато в нем можно обосновать (или просто сказать, что обосновали) количество работающих (проживающих) в будущем здании. А если в здании работает, скажем, 10 тысяч человек, то им нужны не только столы и стулья, но и туалеты, столовые, опять же – кинозалы и конференц-залы, и гостиницы, и автостоянки… Можно добавить молельные комнаты, ясли и детские сады. Понятно, что если в здании работает 20 тысяч человек, то всего этого (и квадратных метров) надо ещё больше, поэтому стесняться в ТЭО не стоит.
>
> 5. Тем не менее, если ваша фирма в результате длительных усилий получила привлекательный участок площадью несколько гектар, то и этих аргументов может кому-то показаться недостаточным. Ведь не каждый сможет поверить, что именно в ваших офисах будет работать полгорода, когда куча офисных центров разных классов по всему городу пустует. Поэтому надо объявить часть участка «непригодной для застройки». Это можно сделать следующими способами:
>
> 5.1. Указать, что часть участка расположена в водоохраной зоне, для которой установлены суровые ограничения застройки (запрет размещения кладбищ, скотомогильников, мест захоронения отходов…).
>
> 5.2. Конечно, не каждому повезёт застроить своим негабаритным зданием сразу две древних крепости, но разрушаемое историческое наследие имеется на многих подлежащих застройке земельных участках. В заявке надо аккуратно упомянуть, что именно историческое наследие заставляет вас строить не с теми отступами, не той высоты, с меньшим количеством машино-мест и пр. Не нужно вдаваться в детали того, что вы сделаете с наследием, которое вам так мешает.
>
> 5.3. Указать необходимость соблюдения охранной зоны какого-нибудь коллектора, газопровода, электрического кабеля, на худой конец – недавно водруженной трансформаторной будки. Что-нибудь такое обязательно отыщется на любом участке. Главное при этом – не фокусировать внимание на том, что никакие ограничения для таких зон в ПЗЗ не установлены. Это выяснится потом, на стадии проекта.
>
> 5.4. Если даже это не помогает, следует проникнуться любовью к природе и людям и обосновать, что минимум 60% земельного участка должен занимать парк. И еще – городская общественная площадь, на которой будут происходить все основные городские мероприятия. И всё это – обязательно на земельном участке, находящемся в вашей несомненной частной собственности.
> Против последнего аргумента не сможет устоять ни один член Комиссии по землепользованию и застройке, который дочитает заявку до этого места в здравом уме и доброй памяти.
>
> 6. Кроме того, у вашего земельного участка неблагоприятная для застройки Конфигурация! Земельный участок имеет сложную (и, следовательно, неблагоприятную) геометрическую форму, если у участка 4 угла или больше. Это обосновывается тем, что существуют более простые участки – с тремя углами. С другой стороны, у треугольных участков не все углы прямые, поэтому их конфигурация также является сложной.
> Если вам не нравится такая аргументация, просто закажите проект планировки, в котором ваш участок будет иметь форму звезды, банана или, на худой конец, трапециевидную форму. Тогда уже никто не сможет утверждать, что форма участка «простая». Сейчас не найдёшь архитектора, который на таком участке может что-то построить и не промахнуться.
>
> 7. Никто не сможет возразить, если вы заявите о «невозможности соблюдения требований комплексной безопасности при условии соблюдения градостроительных регламентов», поскольку никто не знает, что это такое. Пожарная безопасность? Экологическая? Экономическая? – нет, не то. Для них есть требования и нормативы, которым должен соответствовать проект здания или сооружения. А вот когда обосновывается заявка на отклонение от предельных параметров, уместно говорить про комплексную безопасность, это более гибко. Ну, например, можно сказать «мы не хотим, чтобы к нам в окна заглядывали» (поэтому надо отодвинуть здание от границ участка), а можно «мы хотим контролировать ситуацию для предотвращения угроз» (поэтому нужно выдвинуть здание к границе участка).
> Самое главное, конечно, вовремя обзавестись уместной экспертизой или «специально разработанными требованиями». Понятно, что это будет недёшево стоить, поэтому данный аргумент можно рекомендовать не всем.
>
> 8. Ну и, наконец, если кто-то ещё вас не понял, то нужно ему объяснить ситуацию со всей прямотой: «невозможность экономической целесообразности освоения земельного участка при условии соблюдения градостроительных регламентов». Здесь самое главное – огорошить читателя максимально полным списком затрат, которые несёт каждый застройщик, например: «Затраты инвестора-застройщика на приобретение и аренду земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости, проведение работ по разборке строений и вывозу строительного мусора, инженерную подготовку территории, проведение беспрецедентных по масштабу раскопок на всем земельном участке и за его пределами, вынос инженерных коммуникаций, создание новой инженерной и транспортной инфраструктуры … весьма значительны[1].» Чем длиннее будет список, тем меньше вероятность, что кто-нибудь вспомнит про содержание статьи 40 Градостроительного кодекса, которая никак не относит экономические проблемы застройщика к свойствам земельного участка. А если и вспомнит, заткните его напоминанием о бесплатном музее, который будет расположен в этом здании для улучшения его (здания) экономических показателей.
>
> Ну вот, заявка, в основных чертах, готова, осталось поставить названия фирмы застройщика, кадастровые номера земельных участков и прочие мелочи. Удачи! Мы уверены, что при творческом применении данной инструкции в Санкт-Петербурге не найдётся ни одного земельного участка, который может быть признан благоприятным для застройки. Удивительно, что в этих условиях до сих пор находятся фирмы-застройщики, которые пытаются действовать в соответствии с законом и строить без отклонений от предельных параметров. Но, видимо, это ненадолго…
> По материалам сайта Центра экспертиз
> ЭКОМ, а также ЖЖ-сообщества «Дневник экоиста»
Рассылка "Живого города"
