Деятельность Управления делами Президента РФ. По материалам российских СМИ, сообщениям информационных агентств и специальных каналов информации (15 – 16 июня 2010 года).
Дата издания: 16.06.2010
МАТЕРИАЛЫ ИНТЕРНЕТ-ИЗДАНИЙ Commercial Real Estate 16.06.2010 Представительские доходы
Ведомственные архитектурные комплексы в центре и пригородах Северной столицы перестали быть «мертвой зоной», оживающей лишь на время визитов своих высокопоставленных хозяев и их гостей. Пустующую между протокольными мероприятиями престижную недвижимость власти активно сдают в аренду, конкурируя с профессионалами event-бизнеса.
Многочисленные резиденции и дипломатические представительства достались Санкт-Петербургу в наследство от тех времен, когда город на Неве был столицей Российской империи. Традиция размещать здесь правительственные апартаменты возобновилась с возвращением городу звания второй столицы: органы власти принялись наводить утраченный лоск на полуразвалившиеся дворцы и особняки, превращая их в свои резиденции. В отсутствие высокопоставленных обитателей такие «режимные» объекты активно используются в коммерческих целях и уже стали неотъемлемой частью рынка event-мероприятий. Престиж и уникальные (исторические или современные) интерьеры повышают конкурентоспособность государственных площадок для проведения конференций и банкетов, компенсируя издержки административных методов хозяйствования.
«Русская Версалия»
Самой крупной резиденцией федерального подчинения стал восстановленный из руин в 2003 году ансамбль Константиновского дворца на берегу Финского залива в Стрельне, разрекламированный как «Русская Версалия». Усадьба, принадлежавшая великим князьям Романовым, находится на балансе подведомственного Управлению делами Президента РФ федерального госучреждения (ФГУ) «Государственный комплекс „Дворец конгрессов“. Организация и проведение конференций, переговоров, совещаний является основным видом деятельности Дворца конгрессов. В свободное от официальных мероприятий время его территория открыта для корпоративных встреч, выставок и презентаций, а также для праздничных банкетов, балов и модных дефиле. Для их проведения может быть задействована обширная инфраструктура комплекса: сам дворец, окружающий его парк, павильон переговоров, пресс-центр, пятизвездочная гостиница „Балтийская звезда“ на 106 номеров, Консульская деревня из 20 коттеджей, а также вертолетная площадка, 800-метровый причал для морских судов и яхт и форт „Александр“ в акватории Финского залива. Над центральным каналом организовывают лазерные шоу и фейерверки. Согласно официально опубликованным расценкам, самый дорогой Голубой зал во дворце сдается под мероприятия за 153,6–217,6 тыс. рублей в день (в зависимости от сезона) до 19 часов и 256–320 тыс. рублей после 19 часов — с наценкой 640 рублей за каждого участника, если их больше 100 человек. Мраморный зал можно снять за 144–208 тыс. рублей (в вечернее время за 240–304 тыс. рублей). В несколько раз дешевле обойдутся организаторам вечеринок Бельведер и Терраса (по 64–80 тыс. рублей до и после 19 часов), Троянский зал (80–96 тыс. рублей), две гостиные (по 16–22,4 тыс. рублей). Не остаются без дела также Плац перед дворцом (48–57,6 тыс. рублей). Нижний вестибюль (19,2–27,2 тыс. рублей), Центральный канал (38,4–52,8 тыс. рублей), Внешние гроты и пристань (30,4–38,4 тыс. рублей). Свои расценки имеют рабочая комната оргкомитета, Павильон переговоров, пресс-центр, конференц-зал, холлы и другие помещения, а также швартовка судов к форту „Александр“, прогулка по его территории, фото- и видеосъемка.
Годовой оборот Дворца конгрессов, по оценкам аналитиков, составляет примерно 200 млн рублей. Как подчеркнул первый заместитель генерального директора ФГУ „Государственный комплекс „Дворец конгрессов“" Виктор Чирков, основной функцией этого учреждения является обеспечение проведения государственных и протокольных мероприятий. А коммерческое использование дворцово-гостиничного комплекса — это „право, а не обязанность“ учреждения, направленное на экономию бюджетных средств, а также на повышение зарплаты и тренировку персонала. Коммерческие функции ФГУ реализует самостоятельно, не прибегая к помощи управляющих компаний. При этом используется механизм онлайн-бронирования гостиничного комплекса, посреднические услуги нескольких брендовых агентств, а также услуги по техническому, транспортному и креативному сопровождению мероприятий.
Из коммерческих площадей комплекса в постоянную аренду сдана только дача Лингстрема, которой управляет 000 „Константиновский“, подконтрольное президенту Балтийской медиагруппы Олегу Руднову. План внебюджетных доходов ФГУ составляется исходя из утвержденной сметы планируемых расходов и рыночных расценок на аренду коммерческой недвижимости комплекса. Для привлечения клиентов используются дисконтные программы и спецпредложения, размер скидок зависит в том числе и от статуса клиента.
„Учитывая статус нашего объекта, мы серьезно относимся к нашей деловой репутации. Все мероприятия проходят отбор в зависимости от их цели и состава участников: мы не предоставляем помещения под политические и религиозные акции, а в случае выявления сомнительных участников, отказываем таким клиентам“, — говорит г-н Чирков. По его словам, наиболее динамично развивается экскурсионно-выставочная деятельность комплекса. Несмотря на кризис, ее доля в доходах ФГУ выросла с 5 до 15%. Не отразился кризис и на загрузке гостиничных площадей, которые приносят Дворцу конгрессов основной доход: с начала 2010 года они загружены на 30%, в высокий сезон загрузка планируется на уровне 40–45%. Однако загрузка event-площадок под неофициальные, в первую очередь корпоративные мероприятия сократилась на треть. Тем не менее обнародованный до кризиса проект строительства конгресс-центра «Константиновский“ рядом с дворцовым комплексом не отменен (сейчас он проходит согласования и экспертизу). Появление новых, более вместительных и трансформируемых под различные виды мероприятий площадей рядом с дворцово-гостиничным комплексом позволит расширить круг партнеров Дворца конгрессов и повысить эффективность использования его существующих площадей, прогнозирует г-н Чирков.
Каменноостровская тишина Территория Каменного острова, получившая в XIX веке название «Тихий отдых», постепенно превращается в местный Беверли-Хиллс. Еще десять лет назад власти решили развивать остров как зону представительских и консульских зданий. Официальные резиденции, расположенные в бывших аристократических дачах и особняках, значатся в списках государственного имущества под «конспирологическим» грифом «К» с прибавлением порядкового номера. Единственный случай приватизации таких объектов относится к резиденции «К-0» — бывшей даче Апраксина, затем ведомственной даче бывшего главы Ленинградского обкома КПСС Григория Романова. В 1990-е годы дачу занимала компания «Русское видео». После ее ликвидации власти передали особняк в аренду компании «Транснефтепродукт» (ТНП), которая зарегистрировалась в Санкт-Петербурге и собиралась разместить на Каменном острове свою штаб-квартиру. Однако организованные Смольным торги инвестор проиграл, и объект ушел с молотка за $7,9 млн индивидуальному предпринимателю Николаю Казакову, который, по неофициальной информации, приобрел его в интересах владельца 000 «Бурнефтегаз» миллиардера Олега Бурлакова. Другие каменно-островские госрезиденции Смольный и Управление делами Президента продавать не собираются.
Правовые основы для коммерческого использования этой недвижимости заложил еще в 1994 году мэр Анатолий Собчак, учредив государственное учреждение «Каменно-островский гостиничный комплекс» «с целью повышения качества приема и обслуживания правительственных делегаций, мероприятий, проводимых мэрией Санкт-Петербурга, а также экономически эффективного использования резиденций в периоды, свободные от госвизитов, под туризм высшего класса для привлечения валютных средств в городской бюджет, модернизации и технического оснащения гостиничного комплекса». Позже учреждение было переименовано в Управление гостиничного хозяйства. В его состав входят каменноостровские резиденции «К-1», «К-2», «К-5» (а также расположенный за пределами города пансионат «К-100», гостиницы «Смольнинская» и «Меркурий»).
Наиболее раскрученной event-площадкой считается резиденция «К-2"(набережная Малой Невки, д. б). Она была построена в 1967 году для протокольных мероприятий — с рестораном, каминным залом, бильярдной и десятью апартаментами для проживания. Здание облицовано белым мрамором и по замыслу архитектора Жука стилизовано под „корабль“. В 2004 году Управление гостиничным хозяйством публично презентовало проект коммерческого использования резиденции, укомплектовав ее оборудованием для дискотек и лазерных шоу. На первом этаже расположен обширный холл с зоной отдыха, зимний сад, конференц-зал на 300 мест и банкетный зал на 300 гостей. Проведение вечеринок и торжеств в этой смольнинской резиденции с территорией площадью 3,5 га и причалом для речных судов сразу после реконструкции обходилось в $3 тыс. В „К-2“ справляли свадьбы сын нынешнего главы города Сергей Матвиенко и экс-министр экономического развития и торговли России Герман Греф.
По соседству с „К-2“ расположена Голубая дача „К-5“ (набережная реки Крестовки, д. 2), с центральной ротондой, банкетным и кофейным залами и апартаментами на втором этаже, позволяющими организовывать мероприятия на 100–400 человек в зависимости от сезона.
Двухэтажный особняк „К-1“ (1-я Березовая аллея, д. 20), построенный по проекту архитектора Жука на месте деревянного строения XVIII века, введен в строй как госрезиденция в 1983 году. Коммерческую привлекательность обеспечивают каминный зал-холл, бильярдная, зимний сад, пять номеров люкс и апартаменты, солярий. Рядом с основным зданием имеется зона отдыха с русской баней, сауной и бассейном. Поданным официального сайта Управления гостиничного хозяйства, стоимость аренды «К-1» — 2100 у. е, а стоимость апартамента категории А — 600 у. е. в день. В «К-5» расценки похожие: аренда комплекса обойдется в 2500 у. е, а стоимость апартаментов ниже -400 у. е. Комплекс «К-3» находится в ведении Управления ФСБ по Петербургу и Ленобласти, что, судя по всему, препятствует его коммерческому использованию.
Дублеры Константиновского Администрация губернатора Валентины Матвиенко и Управление делами президента одновременно ведут реконструкцию еще двух исторических комплексов на Каменном острове для создания представительских резиденций соответственно федерального и городского подчинения. Оба проекта стартовали в 2008 году, однако глава Управления делами Президента РФ Владимир Кожин собирается в конце 2010 года завершить строительные работы, а Смольный пока занят разработкой проектной документации.
Кремлевский комплекс «К-4» объединит два здания дачи Мельцера (Полевая аллея, д. 6–8), а также особняки Шене (Сквозной проезд, д. 3) и Соловейчика (Полевая аллея, д. 1) и будет переименован в Государственную гостевую резиденцию. По словам г-на Кожина, в нем смогут «при необходимости» останавливаться не только гости руководителей страны, но и сами президент и премьер-министр РФ. Коммерческие возможности этого объекта пока не обнародованы.
В 2008 году Владимир Кожин также сообщил, что дача сенатора Половцева (набережная Средней Невки, д. 6 — один из бывших объектов профсоюзной собственности на Каменном острове с территорией площадью 0,6 га) также будет превращена в «интересное публичное заведение». Тогда чиновник утверждал, что в здании после реконструкции разместится офицерский Военно-морской клуб, что было связано с планами перевода в Санкт-Петербург Главкомата ВМФ и решением президента Владимира Путина воссоздать в России институт Морского офицерского собрания. Однако пресс-секретарь г-на Кожина Виктор Хреков сообщил CRE, что сейчас функциональное предназначение уже реконструированного объекта «обсуждается».
В «материковой» части Петербурга Управделами президента принадлежит дворец Белосельских-Белозерских на Невском проспекте, где размещаются структуры этого ведомства, а также местный филиал Первого канала и Музей становления демократии в современной России им. А. Собчака. Что не мешает сдавать в аренду для банкетов, фуршетов, совещаний и свадеб Зеркальный и Дубовый залы дворца, а также Охотничью гостиную. «Эффективность коммерческой деятельности подведомственных Управлению делами президента структур зависит от их правового статуса, — поясняет г-н Хреков. — Если для унитарных предприятий, таких как „Рублево-Успенский оздоровительный комплекс“, имеет значение их доходность, то для ФГУ, в том числе Дворца конгрессов, главным является качество официальных мероприятий и эффективное использование бюджетных средств. Получаемый ими доход направлен не столько на пополнение казны, сколько на развитие самого учреждения».
Смольный и Кремль будут дружить домами. Администрация Санкт-Петербурга в 2007 году получила для создания собственной представительской резиденции Каменноостровский дворец и Кухонный корпус XVIII века. Этот комплекс, где размещался санаторий ВВС, Смольный получил в обмен на жилой дом для военных в Осиновой роще. На сделку с военными и реконструкцию федерального памятника в момент договоренности Смольный планировал потратить 500–800 млн рублей — по мнению экспертов, это в 10 раз меньше, чем если бы объект был приобретен на торгах. Бывший санаторий был передан Минобороны на баланс города и переименован в «гражданскую» Каменноостровскую резиденцию.
Ансамбль Каменноостровского дворца занимает участок площадью 5 га в месте слияния Большой и Малой Невки. По словам главы Комитета по госиспользованию и охране памятников (КГИ0П) Веры Дементьевой, это «в полный рост высокая классика» и первая в городе архитектурно оформленная «стрелка», которая застраивалась с конца XVIII века. Кроме дворца и ряда служебных корпусов (общей площадью более 6 тыс. кв. м) к ансамблю исторически относились парк, церковь Рождества Святого Иоанна Предтечи и другие памятники федерального значения. Во дворце сохранились два парадных зала павловского времени, личные комнаты великокняжеской четы, две парадные гостиные середины XIX века. Власти обещают, что комплекс будет функционировать по аналогии с Константиновским дворцом — в качестве музея и конгресс-центра, однако не будет столь закрытым объектом.
По расчетам 2010 года приспособление объекта под резиденцию общей площадью более 7 тыс. кв. м. обойдется городскому бюджету в 3 млрд рублей. В главном здании резиденции появится аванзал, зал приемов, музыкальная гостиная, библиотека, банкетный зал, комната переговоров, кабинеты и рабочие помещения администрации. В Кухонном корпусе разместятся гостиница, ресторан. В планах — открытие спа-комплекса. Кроме того будет восстановлен утраченный причал, что позволит наладить с резиденцией водное сообщение.
Первый тендер на подготовительные работы и выполнение проекта реконструкции будущей резиденции выиграла реставрационная компания «Лапин Энтерпрайз», получив контракт на сумму 98,7 млн рублей. В 2010 году конкурс на право разработки проектно-сметной документации по приспособлению для современного использования Каменноостровского дворца выиграла группа компаний «Интарсия». В начале апреля подрядчик подписал с администрацией Санкт-Петербурга контракт на сумму более 60 млн рублей, выделенных из городского бюджета. На эти средства к декабрю 2010 года должны быть готовы проектные решения.
«Каменноостровский дворец был любимой резиденцией Александра I, в которой основные парадные помещения сохранили подлинную художественную отделку. Наша задача — разработать проект приспособления, который позволит вернуть Каменноостровскому дворцу его былой блеск, а Петербургу — прекрасный памятник архитектуры», — говорит президент «Интарсии» Виктор Смирнов.
Свадебные генералы. Списком официальных резиденций дворцовые площадки для event-мероприятий не исчерпываются — в Санкт-Петербурге сегодня около десятка специализирующихся на таких услугах агентств предлагают «отметить событие» в Таврическом, Юсуповском, Мраморном, Шереметьевском дворцах и других исторических зданиях разной подведомственности. «Государственными резиденциями управляют государственные служащие, не являющиеся профессиональными участниками рынка коммерческой недвижимости, для них коммерческое использование объектов не является целевой сферой деятельности», — отмечает управляющий партнер «АйБи Групп» Юрий Борисов. И Константиновский дворец, и «К-2», по мнению г-на Борисова, загружены недостаточно.
Государственным резиденциям трудно конкурировать с коммерсантами на рынке, где много похожих event-площадок, управляемых профессиональными игроками. «В первую очередь это ресурсы гостиниц: бальный зал „Крыша“ и помещения первого этажа „Гранд Отеля Европа“, площадки „Астории“ и отеля „Коринтия Невский палас“, а также такие проекты, как комплекс „Толстой сквер“. При отсутствии внутреннего спроса и крайне низком потоке зарубежных гостей государственные резиденции большую часть времени вынуждены пустовать», — считает эксперт.
На вопрос CRE о возможности привлечения компаний, специализирующихся на управлении коммерческой недвижимостью, к работе с государственной резиденцией Виктор Чирков пояснил, что комплекс Константиновского дворца и так передан ФГУ «Государственный комплекс „Дворец конгрессов“" в оперативное управление и усложнять схему управления не имеет смысла. „Для нас коммерческие цели являются второстепенными, главная задача — обслуживание официальных мероприятий, поэтому комплекс должен находиться в одних руках. Тем более что в нашей работе нельзя избежать форс-мажорных ситуаций, связанных с изменением предварительного плана официальных визитов и мероприятий и их совпадением по времени с мероприятиями коммерческими, которые в этом случае, естественно, отменяются“.
Директор праздничного агентства SPb.Present.ru Дмитрий Малышев соглашается, что в целом с государственными структурами, управляющими площадками, работать несколько сложнее, чем с частными партнерами, в отношении процедуры согласований и выдвигаемых требований. Например, возможно более жесткое ограничение по времени начала и окончания мероприятия или безальтернативные услуги единственного кейтерингового агентства, с которым эксклюзивно работает государственное учреждение. Впрочем, нередко во взаимоотношениях с госкомплексами заказчики, аффилированные с государством, имеют возможность включить административный ресурс и получить существенные скидки, отмечает г-н Малышев.
„Форс-мажорные ситуации предусмотрены в каждом арендном договоре, в этом случае мы возвращаем деньги, но штрафные санкции не предусмотрены. Всего за время существования комплекса такое происходило раз шесть, но для бизнеса это существенное обстоятельство“, — резюмирует г-н Чирков.
Адреса выделены мной - Алекс, удален также дефис из названия Каменноостровский.
